Immobilier en Occitanie : Carcassonne, une belle option pour celles et ceux qui veulent investir

Lorsque l’on parcourt les différentes statistiques immobilières de la région, celles concernant Carcassonne n’apparaissent pas comme les plus fréquentes. "Isolée" par rapport aux autres villes, plus tournée vers Toulouse que Montpellier, la cité audoise reste en retrait. Si son marché immobilier est porté par les salariés du secteur public, avec force administrations, il apparaît aujourd’hui comme une belle option pour celles et ceux qui veulent investir.

1. Un retour à l’équilibre sur l’offre de logements

"Il y a eu un assèchement du marché après la pandémie du Covid, du fait de la forte demande qui a été nationale, mais aujourd’hui, il revient à l’équilibre". Patron de l’agence Guy Hoquet de Carcassonne, Jean-François Alias résume l’état du marché immobilier sur la cité audoise. Autrement dit, le rapport entre ceux qui recherchent un logement et ceux qui souhaitent s’en séparer s’équilibre. Avec, selon le professionnel, "une demande plus forte, chez nous, pour les maisons que pour les appartements". "Carcassonne est une ville où le centre historique est entouré de quartiers pavillonnaires, complète Yann Bureau du Colombier, qui dirige l’agence L’Adresse. C’est une ville où le diffus est particulièrement important. Il y a des terrains et l’on peut encore faire construire sa maison sans difficulté grâce au foncier disponible".

Et qui dit ancien, dit aussi appartements. Et là, c’est plutôt la tension. Notamment sur le marché de la location. "C’est une période difficile pour nous, l’offre est insuffisante, confirme Jean-François Alias. Nous avons très peu de choses à louer et dès que l’on en rentre, ça se loue très rapidement". Cette pénurie touche principalement des jeunes "qui s’installent, qui arrive dans la vie active". Leur cible : des T3, T4, ainsi que des petites maisons. "Nous sommes sur un marché où il y a très peu de fluctuations, enchaîne Yann Bureau du Colombier. Il n’y a pas beaucoup de mutations, de turn-over".

Ce dernier fait le lien avec la typologie des habitants de la ville. "Pour comprendre notre marché, il faut regarder le type de clientèle qu’il y a ici, décrypte-t-il. Le plus gros employeur, c’est l’Hôtel du département, viennent ensuite l’armée, puis l’hôpital, puis la mairie. Autrement dit, beaucoup de fonctionnaires. Très peu de privé, un domaine où les mouvements de personnes est le plus important, par les mutations, les départs, etc.". Et, insiste-t-il, "dans 5 ans, ce sera toujours le même marché".

2. Un marché "très intéressant" pour les investisseurs

C’est la conséquence de l’analyse faite précédemment. "On a ici beaucoup d’investisseurs, ils représentent 25 % de ma clientèle", assure le patron de L’Adresse. "On a des investisseurs locaux, mais aussi des Montpelliérains et des Toulousains". L’explication ? Leur marché respectif étant devenu trop compliqué, moins rentable, ils se tournent vers ces marchés secondaires. Un peu comme sur Béziers, d’ailleurs. "Ici, on peut espérer une rentabilité comprise entre 7 % et 8 %", confie Yann Bureau du Colombier. Les atouts ? "Un marché locatif très dynamique, énormément de demandeurs avec un portefeuille de biens à flux tendu". Mais, surtout, "des locataires qui ont une sécurité de salaires dans la mesure où ils sont pour la plupart employés dans le secteur public".

Ce que confirme d’ailleurs Christoph Fütterer, président de la Fnaim de l’Aude. "Carcassonne est un marché actif mais plus stable", dit-il. De plus, ajoute-t-il, "il n’y a pas de croissance importante de population, nous y avons donc une rotation naturelle des biens, avec beaucoup de propriétaires. N’oublions pas que la caserne compte 3 000 militaires". Et que "les militaires sont aussi des investisseurs qui achètent pour louer et préparer leur retraite".

3. Des prix particulièrement compétitifs

C’est la grande (et principale force) du marché immobilier carcassonnais : ses prix particulièrement attractifs. Selon les notaires, le prix médian d’un appartement ancien est de 1 220 euros du m², contre 2 130 euros à Narbonne. S’il existe des différences selon les quartiers, celles-ci ne sont pas énormes. Ainsi, le prix médian en centre-ville est de 1 230 euros (en hausse de 3,9 %). Il est de 1 410 euros (+ 3,5 %) dans les quartiers est (Trivalle, Cité, Plateau Lacombe-Laconte, Ozanam), de 1 180 euros (+ 0,3 %) sur la partie ouest (Grazailles, Castors, Pierre Blanche, Reille), de 1 190 euros (-0,2 %) sur la partie sud (Pasteur, Capucins, Palais Prade, Paicherou).

"Au m², c'est souvent 500 euros moins cher que Narbonne", note Christoph Fütterer. "Le prix du m², c'est en moyenne entre 1 300 euros et 1 700 euros, poursuit Jean-François Alias. Un appartement de 50 m² coûtera environ 60 000 euros à l’achat. Il se louera 600 euros, voire 700 euros s’il a bénéficié de travaux d’amélioration. Cela donne, pour un investisseur, un rapport très intéressant". À l’agence L’Adresse, le prix moyen des appartements vendus cette année tournait autour des 78 693 euros, pour une surface moyenne de 63 m². Ce qui donne un prix moyen au m² de 1 253 euros. Quant aux maisons, leur prix moyen s’est élevé à 166 398 euros, pour une surface moyenne de 121 m², soit un prix au m² de 1 379 euros.

4. Un neuf totalement absent

La preuve ? Lorsque la fédération régionale des promoteurs immobiliers présente ses statistiques semestrielles, Carcassonne n’apparaît jamais. "Chez nous, un appartement neuf de 100 m² sera acquis dans une fourchette de prix comprise entre 250 000 euros et 270 000 euros, note Yann Bureau de Colombier. C’est le double de l’ancien. Donc, à ce prix-là, les gens préfèrent acheter une petite maison avec piscine". Selon les notaires de l’Aude, une maison ancienne se négocie autour de 155 200 euros.